Из сердца Алтайского края: Вадим Руссков о рынке недвижимости в Барнауле

12.07.2018 09:16:01

Вадим Руссков, компания «Миэль» (г. Барнаул)

 В офис Mail.Ru приезжают в гости к «33 Слонам» самые известные профессионалы рынка недвижимости со всей России. Этой беседой мы открываем цикл публикаций «В гостях у слонов», в которых будем знакомить вас с коллегами и их подходами к работе.

  – Вадим, здравствуйте! Расскажите о своем опыте работы на рынке недвижимости.

  – В сфере недвижимости я работаю уже порядка 20 лет. Начинал со стажера, потом стал агентом, экспертом, затем вошел в состав учредителей одной из риелторских компаний Барнаула. С конца 2015 года и по сей день я – владелец франшизы сети офисов недвижимости «Миэль» в городе Барнаул.

  Компания наша растет: начинали со штата в 5 человек, сейчас нас уже 35, планируем расти дальше. Активно занимаемся первичным и вторичным рынками, а также коммерческой недвижимостью. Продаем абсолютно всех застройщиков на равных с другими компаниями условиях. При этом с одним из застройщиков у нас заключен эксклюзивный договор: моя компания по сути является отделом продаж данного застройщика в городе. Также хочу отметить, что мы являемся одними из лидеров по работе с коммерческой недвижимостью.

  – Как Вы оцениваете текущее положение дел на рынке недвижимости Барнаула, и есть ли отличие от Москвы и Московской области?

  – Самое главное отличие от Москвы – это размер среднего чека. У вас чек, насколько я понимаю, 150-200 тысяч рублей, а наш средний чек – 50 тысяч. При этом в Москве количество сделок в среднем составляет 0,3-0,5 на одного агента в месяц, а в Барнауле – 1,2. Если наши сотрудники будут выдавать в месяц по 0,5 сделки – они просто не смогут зарабатывать.

  Опять же, срок экспозиции в Москве в среднем составляет 4-5 месяцев, а в Барнауле – от двух недель до двух месяцев, в зависимости от того, насколько правильно оценен объект недвижимости.

  Что касается продаж и самого рынка, у нас по региону в период кризиса, конечно же, наблюдалось падение. Это отразилось и на цене, но не так заметно, как у вас. В целом снижение по рынку составило порядка 15-20%. Но, конечно, смотря какой кризис оценивать, кризис 2008 года или 2014-15 годов. В 2008 году просели сильно – чуть ли не на 40-50%.

  Последние 2-3 года на нашем рынке появилась конкуренция и конкуренция хорошая – начали выходить сильные федеральные игроки. Первая компания, которая зашла в город и заняла одну из лидирующих позиций – Новосибирский Жилфонд. В Новосибирске они – лидеры, у нас работают порядка 4-5 лет и за это время тоже вышли на лидирующие позиции. Если говорить про сети – «Миэль» пришел вторым. На протяжении последнего года в город зашли «Сэнчури», «Перспектива 24», «Этажи» и те крупные федеральные игроки, которые присутствуют на рынке России – все они теперь представлены и в Барнауле. Для нашего небольшого 700-тысячного города – весьма заметно, особенно это сказывается при наборе персонала.

  Люди ходят и выбирают ту компанию, которая предлагает обучение, какие-то сервисы. Выбор потенциальных соискателей останавливается на сильных игроках. На тех игроках, которые предлагают внятные и понятные сервисы продвижения их объектов – такие компании и развиваются, и продвигаются.

  – По поводу продвижения. Как у вас обстоят дела с площадками, какие каналы в основном используются?

  – Когда-то каналом продвижения номер один были «Из рук в руки». По определенным причинам его на рынке не стало, но к тому моменту мы уже создали в Барнауле свою площадку, которая жива и поныне. Называется она «Недвижимость Алтая» (realtai.ru). Но это больше сайт для риелторского сообщества.

  Также в город вовремя зашел «Авито». Сначала они были бесплатными, потом платными, а сейчас уже жестко диктуют свои условия. Поэтому нами было принято решение где-то 2-2,5 года назад создать еще одну площадку – она называется «МЛС Алтай» (mls-altai.ru). Эта площадка – с богатым функционалом: это и агрегатор, и площадка с мультилистингом, с некоторой внутренней CRM для сотрудников. Сейчас мы ее продвигаем и пытаемся поднять на лидирующие позиции. Сейчас к нам активно заходит «Циан», N1.RU и другие сайты-агрегаторы, которые пока у нас в регионе не пользуются существенным спросом.

  Также у нас довольно развито профессиональное саморегулируемое объединение «Союз риелторов Барнаула и Алтая» (altay-srb.ru). В организацию входит более 30 ведущих агентств недвижимости города. Мы стараемся объединять силы и выходить с общей базой к вновь заходящим агрегаторам.

  – Печатные СМИ полностью ушли как площадка?

  – Процентов на 90.

  – Какие еще инструменты – визитная карточка Барнаула?

  – Года три назад в Барнауле застройщики платили мало и неохотно, у них все было хорошо. Когда ситуация ухудшилась, застройщики стали обращать большее внимание на риелторское сообщество. Союзом риелторов Барнаула был создан продукт ЕЦПН – Единый центр Продаж Недвижимости/Новостроек. Мы сделали некий виртуальный телефон, на который начали генерировать трафик. С этого телефона пошло распределение по агентам и специалистам, обученным продавать новостройки.

  Мы пригласили тренера, который на базе этого объединения обучил наших агентов работать в качестве бренд-менеджеров по продаже новостроек. С этим мы пошли к застройщикам. И научились потихоньку – сначала с одним, потом с другим – договариваться о единой комиссии в 3%. Начали с нескольких строительных компаний, сейчас в нашем пуле порядка 20 застройщиков.

  Научившись продавать новостройки, мы даем застройщикам определенный «вал». Но опять же агенту легче продавать то, что подешевле и хорошо идет, поэтому те застройщики, которые работают в эконом-классе, получают от нас около пятидесяти процентов привлечения.

  – А как вообще соотносятся продажи первички и вторички?

  – Если бы у меня не было эксклюзива, то процент сделок по новостройкам составлял бы процентов 20 от общего «вала» офиса. Но у меня эксклюзив по застройщику, и поэтому больше половины «вала» приходится на отдел новостроек.

  Если рассматривать в целом по городу агентства, которые занимаются как первичкой, так и вторичкой, то у них процентов 40 – продажи новостроек и 60 – продажи вторички.

  – Если сравнить сам Барнаул и Алтайский край, как распределяется спрос?

  Барнаул и весь остальной край – это процентов 90 и 10. Все основное строительство ведется именно в Барнауле. У нас есть еще 4 небольших города, но стройка там неактивная.

  – Если говорить про основные тенденции на сегодняшнем рынке, какие Вы выделили бы в первую очередь?

  – Пониженные ипотечные ставки хорошо стимулируют рынок. В 13-м,14-м и 15-м годах драйвером роста были дотационные деньги, выделяемые по программе «молодая семья». Эти деньги были вливанием в край и создавали дополнительный спрос, вернее нивелировали его падение. В последние два года денег по программе молодой семьи выделяется очень мало. Но радует то, что последние два года идет тенденция к снижению ипотечных ставок, что стимулирует рынок.

  Вторичка в цене не растет – сейчас стагнация. Прогнозировать динамику ее роста сейчас сложно. Я думаю, что в ближайший год резких предпосылок к росту цены не возникнет, а потом все будет зависеть от того, будет ли объем предложений от застройщика «свежего» жилья соответствовать спросу. Возможно, он уменьшится. Плюс застройщики будут закладывать дополнительные издержки по своим финансовым нагрузкам, по банкам. И не исключено, что нас ждет подорожание новостроек.

  – Основной объем продаж идет с помощью привлечения ипотечных средств?

  Да, и практически половина сделок, если не 70-80 процентов – по ипотеке.

  – Сегодня Вы в гостях у Слонов. Что можете сказать про ту экосистему, которую мы строим сегодня?

  – К «33 Слонам» у меня есть неподдельный интерес. Какие-то вещи понятны, в каких-то пытаюсь для себя разобраться. Например, как Слоны будут вести себя в регионе. Сможете ли вы наладить взаимодействие всех сервисов, о которых говорите и которые уже работают в Москве. Интересно, наблюдаем, ждем прихода Слонов в Алтайский край.

  – А какие из наших инструментов, на Ваш взгляд, наиболее перспективны?

  – Система клиентоориентированности. То есть сервисы, направленные на клиента, на агента, на улучшение коммуникации клиента с агентом. Все идет к тому, что будущее за IT, за цифрой. Никто не говорит, что агент уйдет. Агент останется. Потому что этот бизнес – это бизнес услуг. А услугу всегда продавать тяжелее, чем продукт.

  Как бы ни говорили, что скоро агентов не будет, что мы все систематизируем и доведем до роботов – я пока в это не верю. Но если у агентов будет помощь в цифровых коммуникациях – это, в конечном итоге, пойдет на пользу нашему клиенту. И тот симбиоз, который пытается сделать ваша компания – это нормальное перспективное направление, которое повысит статус агентств недвижимости и агентов, а также поможет вывести профессию риелтора на новый уровень. Благодаря вам оказание услуги станет более качественным, а от этого обязательно выиграет потребитель.

 

Введите фамилию риэлтора: