В конце марта новым президентом Союза риэлторов Барнаула и Алтайского края была избрана Марина Ракина. Решив первые организационные вопросы, она побывала в нашей редакции. Разговор начался с вопроса, который сейчас волнует многих: что происходит и будет происходить с ценами на жилье?

— Марина Сергеевна, сейчас многие говорят о том, что в связи с ослаблением рубля и снижением доверия к нему граждане активно начали переводить сбережения в недвижимость. И якобы это подтолкнуло к росту цен на жилье. Насколько это соответствует действительности?

— На самом деле сказано все правильно. Банки сегодня подвержены определенной чистке. Люди, теряя доверие к ним, забирают вклады. Зачастую эти деньги используются в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки либо вкладываются в долевки.

Сказать, что рынок жилья "взорвался" и как-то очень сильно выросли цены, я не могу. Ситуация, как и всегда, стабильная. Из однокомнатных квартир люди переезжают в двухкомнатные, из двухкомнатных — в трехкомнатные и т. д. Немного подогревают рынок сертификаты "Молодая семья" и военные сертификаты.

— А почему вообще люди, забирая вклады, покупают именно недвижимость? Ведь это не самый ликвидный актив. Во-первых, содержание жилья требует расходов, во-вторых, не так просто бывает его быстро продать, в-третьих, оно может и подешеветь.

— Недвижимость всегда была инструментом сохранения и увеличения денег. Расходы, связанные с коммунальными платежами, не настолько велики. Если это инвестиционные деньги, забранные из банка, соответственно, люди, купив квартиру, сдают ее в аренду. Те, кто не хочет связываться с коммунальными платежами, несут деньги застройщику.

— То есть вы как риэлтор рекомендуете гражданам вкладывать средства именно в недвижимость? И какую?

— Я никогда не скажу: "Давайте все быстрее покупайте недвижимость!" (Смеется.)

— Но нам интересно ваше именно профессиональное мнение.

— Мое мнение: конечно, деньги нужно вкладывать в недвижимость. Это деньги, которые никогда не "сгорят" и не "рухнут". Даже опыт 2008 года, когда происходило обрушение рынка, показал, что сам рынок вернулся на прежний уровень и возобновил рост.

Необязательно приобретать инвестиционную квартиру. Можно решить свой жилищный вопрос — купить квартиру большей площади. Если у вас подрастают дети, вы можете сделать шаг, чтобы начать строить им жилье.

— Вы упомянули долевки. А насколько надежно сейчас вкладывать средства в них?

— Сегодня действует очень жесткий 214-й Федеральный закон — о долевом участии в строительстве. И многие застройщики работают в его рамках. Надзорные органы строго следят за исполнением этого закона. Плюс с 1 января ввели страхование застройщиков.

— Была информация о том, что с начала года местные строители вообще перестали работать с долевками. Союз строителей даже выпускал пресс-релиз о том, что в связи с изменением законодательства стало слишком сложно оформлять квартиры в долевую собственность.

— Ни одного строителя не видела, который бы не принял деньги по договору долевого участия. Как продавали, так и продают. По новым площадкам, которые только готовятся к продажам, строителей обязали застраховать ответственность. Страховые компании волнуются и не хотят страховать. Потому что, если застройщик не выполнит обязательства по срокам, страховая компания обязана будет возмещать этот ущерб. И поэтому она очень долго, четко и нудно рассматривает застройщика. Отчасти это некая чистка рынка, и для потребителя это очень хорошо.

"Пилят" землю

— Коли мы говорим про застройщиков, расскажите, что происходит на первичном рынке. Есть ли дефицит вводимого жилья и какие из строительных компаний вообще остались на рынке?

— Идет активное движение на рынке долевого строительства. По запросам своих клиентов я вижу, что они в первую очередь идут именно к застройщику.

Дефицита застройщиков нет, есть дефицит площадок. Спасибо кварталу 2008, это довольно неплохой проект по строительству жилья эконом-класса. Но других квартальных проектов мы пока не видим. Есть точечная застройка, которая, естественно, не удовлетворит весь спрос в городе. Власти на сегодняшний день не могут обеспечить строительный рынок подготовленными к квартальной застройке площадками со всей инфраструктурой, ссылаясь на отсутствие инженерных мощностей.

У нас есть еще одна проблема — это малоэтажное строительство. Оно сегодня пущено на самотек полностью. Конечно, власти говорят, что они что-то делают. Но нет ни одного нормального квартального проекта для среднего потребителя, в котором могли бы сделать дороги, коммуникации, освещение и т. д. Такого нет, и каждый просто, извините, землю "пилит", кто во что горазд строит и продает.

— Однако лет пять-восемь назад был бум, когда люди переезжали в пригородные поселки.

— Когда этот бум прошел, люди переехали в эти дома и поняли, что их мечта жить в загородном коттеджном поселке не воплотилась в жизнь: нет дорог, школ, магазинов, но есть проблемы с газом, мусором, канализацией и т. д. Поэтому сейчас спрос на загородные дома есть, но ограниченный и точечный.

— Еще много говорили про ипотечный бум в Барнауле и крае. Насколько ипотека греет рынок сейчас?

— Скажем так, подогревает. Например, семьи, получив материнский капитал, используют его для оформления ипотеки. Спрос на ипотеку поддерживается и за счет того, что люди, снимая депозиты, используют эти деньги для первоначального взноса. Но как такового бума ипотеки в данное время нет.

— Давайте вернемся к спросу. Какова сегодня его структура, какое жилье наиболее востребовано у людей?

— Центр и новостройки. Центр — потому что он территориально ближе к работе, там студенты, которые хотят пешком ходить до своего университета... А кварталы из новостроек — потому что там очень качественное и комфортное проживание. Но скопление людей там говорит о том, что в новостройках уже идет перенасыщение. Во дворах после шести вечера не припарковаться. А пробки перемещаются из центра города в районы новостроек.

— Это еще не отпугивает покупателей?

— Пока нет. Там лучше инфраструктура, большое количество магазинов, школ, детских садов, частных поликлиник.

— А что происходит с хрущевками и старым фондом? Есть категория людей, которым интересен этот рынок? Ведь за одну и ту же сумму в новостройках можно купить однокомнатную, а в хрущевках — уже двухкомнатную квартиру.

— Правильно! Вы сами ответили на свой вопрос. Это интересно тем, кто не имеет много денег, но хочет иметь две комнаты вместо одной. Это люди постарше. Им не нужна суета новостроек.

Старый же фонд интересен тем, что это все в центре.

Новые риски

— В Барнауле есть еще один болезненный вопрос. Это ряд домов, которые строились как индивидуальное жилье, но в итоге оказались многоквартирными объектами. На этот счет одни жестко говорят: "Сносить!", а другие за этих застройщиков заступаются. Вы к какому мнению ближе?

— Я ближе к тому, что закон, конечно, соблюдать надо, это однозначно. Но давайте рассмотрим ситуацию людей, которые там уже живут. Дома снесут, инвестор в 95% случаев ничего не возместит этим людям. И что мы с ними будем делать? Уж коли такая брешь в законе была и, когда строили, власти не обращали на это внимание, хотя прекрасно понимали, что происходит, сегодня надо дать шанс людям узаконить данные объекты, помочь в усилении инженерной инфраструктуры.

Сегодня практикуется еще одна система. Берутся трех- или четырехкомнатные квартиры на первых этажах в новостройках, из каждой комнаты и кухни делают комнаты-студии и продают как доли в квартире. Это совершенно невозможно узаконить. Люди, этого не зная, покупают переделанные кухни и таким образом рискуют потерять деньги, так как суды требуют вернуть эти "студии" в первоначальное помещение.

Объединить и научить

— У нас еще есть вопросы, связанные с риэлторской сферой. Насколько "чистой" и профессиональной она сейчас является?

— Сегодня мы хотим сформировать цивилизованный рынок недвижимости. После отмены лицензирования в 2001 году на рынок выходят все кому не лень. И нам, цивилизованным агентствам недвижимости, приходится конкурировать с серыми маклерами. Они демпингуют по ценам, но самое главное — не дают того качества услуг, которое заложено Кодексом этики и чести профессионального риэлтора. Простите за грубость, уничтожить этих маклеров невозможно. Их можно только каким-то образом объединить и научить правильно работать. Для этого нужна мотивация. Союз риэлторов Барнаула и Алтайского края принял концепцию развития, в которой четко прописывается донесение Кодекса этики и чести до каждого риэлтора в регионе. Когда-то дворянство пошло в народ и учило грамотности. Сегодня мы стоим примерно на том же уровне.

Если мы объединимся, сами себя обучим, если будем профессиональным сообществом, мы будем интересны власти. Власть сегодня не видит риэлторов как некий бизнес-пласт. И наш крик "грудного ребенка" — "Примите закон о риэлторской деятельности!" — власти не слышат. Они говорят: вы сегодня сами поймите, как вы хотите работать и кто вы сами есть, а мы потом рассмотрим.

Алтайский край — один из немногих регионов страны, в котором есть не просто общественное объединение, а саморегулируемая организация риэлторских компаний. Если примут закон о риэлторской деятельности с требованием обязательного участия в СРО, нам уже не придется все начинать с нуля.

— Одно агентство не входит в СРО, другое входит. В чем их принципиальные различия?

— Во-первых, те, кто входит, соблюдают Кодекс этики и чести. Во-вторых, они имеют возможность сертифицировать своих сотрудников и себя как компанию. В-третьих, в СРО ответственность компаний застрахована. Поэтому мы хотим пойти к каждому директору агентства и объяснить, что такое СРО и что он от этого получит.

У нас есть понимание необходимости СРО. Мы создаем мультилистинг — это риэлторская база, которая позволяет агентствам взаимодействовать в режиме онлайн. В данное время наша задача в том, чтобы эту базу качественно и надежно внедрить в жизнь.

— Вы недавно возглавили Союз риэлторов. Что вы намерены принципиально изменить внутри этой структуры?

— Мы многое уже меняем. Мы упразднили комитеты. Решили так: есть конкретное мероприятие, мы под него собираем рабочую группу. Также уже произошли изменения в составе совета партнерства. Я надеюсь, что те люди, которые вошли в этот руководящий орган, небезразличны к сегодняшнему рынку. И хочется, чтобы эта новая волна позитивно повлияла на рынок недвижимости.

Если мы хотим иметь бизнес, мы должны перестраиваться, структурироваться. Потому что в наш регион заходят риэлторские компании из других городов. Заходят со своими технологиями и бизнес-процессами. И начинают вытеснять устоявшуюся, закостеневшую структуру нашего рынка. Так что если нам сейчас не двигаться вперед, то можно в лучшем случае остаться на том же месте, а в худшем просто уйти в прошлое. И призываю всех директоров агентств недвижимости к осознанию этой мысли.

О чем еще рассказала собеседница

Об ожиданиях от рынка

— А что вы сами ждете от экономической ситуации в России? (Смеется.) Барнаул — обыкновенный провинциальный город, у которого есть свои потребности. Да, некоторое время будет небольшой рост цен. До тех пор, пока не стабилизируется ситуация с банками, а также с долларом и евро. Плюс будет традиционный осенний подъем, когда поступившим приезжим студентам покупают жилье и спрос увеличивается. А дальше уже посмотрим на экономическую ситуацию в России в целом. Если она стабилизируется и будет на том же уровне, цены на жилье будут на том же уровне.

О сайтах-барахолках

— Сегодня много объявлений о купле-продаже недвижимости на специализированных сайтах. Что из себя представляет такой сайт с информационной точки зрения? Туда можно "залить" любой, неизвестно какой и кому принадлежащий объект недвижимости. Это интернет-барахолка. Где продают все: от шубы до квартиры! Где за качество товара никто не отвечает!

А на наших специализированных и профессиональных сайтах выставляются объекты проверенные и "чистые". Это эксклюзивный договор, это живой и вменяемый продавец, это проверенный и подготовленный пакет документов для сделки.

Досье

Марина Сергеевна Ракина родилась в Горно-Алтайске. Образование филолога получила в Горно-Алтайском университете. Первое место работы — менеджер коммерческого отдела в компании "Экополис". В риэлторском бизнесе с 2000 года, агентство недвижимости "Индустриальное". В настоящее время — руководитель направления "Корпоративное развитие" в агентстве "Проспект Недвижимость".

Семейное положение: в разводе, воспитывает сына и дочь. Хобби: путешествие, пазлы.

Факт 

На 2 года избирается президент Союза риэлторов Барнаула и Алтайского края.

Источник: altapress.ru