Официальный сайт «Союза риэлторов Барнаула и Алтая» публикует мнения участников круглого стола «Законодательное регулирование риэлторской деятельности в России», который прошел 11 августа в Барнауле.

ИП Гуторова Нелли Эдуардовна (Агентство недвижимости «Аруса Белокуриха»), член Российской Гильдии Риэлторов, член Союза риэлторов Барнаула и Алтая, нотариус Алтайского края, член «Юридического сообщества» г. Белокуриха.

«Возможность внедрения в деятельность агентства недвижимости норм законопроекта «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью»

Экономика и право - взаимосвязанные категории.

1. За последние 25 лет риэлторская деятельность стабильно сформировалась как самостоятельная отрасль экономики со своей системой, принципами, экономическими и финансовыми результатами.

2. Однако государственно-правовое регулирование риэлторской деятельностью осуществляется нормами ГК и ТК, законодательствами отраслей права, тесно связанных с данной деятельностью (строительной, банковской, нотариальной и т.д.).

3. Необходимость государственного правового регулирования на сегодняшний продолжает стоять довольно острой проблемой.

4. Если, рассмотреть вопрос с позиции экономики, то состояние риэлторского рынка в Алтайском крае по предварительным аналитическим данным руководителей АН имеет следующую структуру:

1) АН работающие прозрачно и борющиеся за создание цивилизованного рынка, объединенные в Союз риэлторов;
2) официально зарегистрированные АН, легально осуществляющие деятельность, в том числе вышеназванные АН
- теневой риэлторский бизнес (ЧР).

Сопоставим следующие цифры:
Барнаул — общее кол-во - 150 АН
СРБ - 30 АН
ЧР - 35% - от общей численности агентов на рынке

Бийск — общее кол-во - 70 АН
СРБ - 1 АН
ЧР - 50% - от общей численности агентов на рынке

Заринск — общее кол-во - 10 АН
СРБ - 1 АН
ЧР - 50% - от общей численности агентов на рынке

Белокуриха — общее кол-во - 5 АН
СРБ - 1 АН
ЧР - более 100%

Следовательно, вопрос о необходимости закона, регулирующего риэлторскую деятельность, не обсуждаем.

5. Принятием закона мы достигаем несколько целей:
1) государственное признание и регулирование экономической отрасли
2) пополнение государственного бюджета
3) защита прав и интересов граждан
4) профессиональное признание риэлтора как профессионального участника рынка недвижимости
5) уменьшение теневого бизнеса и др.

6. Внесение политической партией «Справедливая Россия» на рассмотрение Государственной Думой РФ законопроекта «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» имеет колоссальное государственное значение.

Законопроект содержит интересные правовые новеллы, внедрение которых в практическую деятельность на рынке недвижимости окажет положительное регулирование рынка:

1) ст.8 «Государственное регулирование риэлторской деятельности», где говорится Об Уполномоченном государственном органе:
- выработка гос политики в области риэлт деят-сти;
- утверждение стандартов и правил, содержащих обязат требования к риэлт деят-сти;
- ведение единого госуд реестра СРО и един сводного реестра риэлторов;
- надзор за СРО;
- привлечение к админ отв-сти.

2) ст.9 «Договор на оказание риэлторских услуг», содержит обязательные условия договора:
- понятие услуги;
- обязанность риэлтора подготовить документы к сделке;
- цена выполненных услуг;
- результата.

3) ст.10 Распространение информации об объектах недвижимости
- закреплена обязанность распространяющего информацию об объекте — доказать право собственности на него, т. е. предусматривается возможность исключения деятельности мошенников и ЧР.

4) ст.12 Обеспечение ответственности риэлтора
- за счет обязательного страхования ответственности
- за счет компенсационного фонда СРО

5) ст.13 Жесткое закрепление обязательного страхования ответственности для страховых компаний с детальным закреплением страховых случаев, что не даст, мягко говоря, лукавить страховым компаниям.

7. Эффективность любого закона определяется механизмом его исполнения. Каков бы закон не был, если он вступил в силу, и его обязаны исполнять.

При толковании норм законопроекта для применения в практической работе мы видим и объективные недостатки норм законопроекта. Остановлюсь лишь на основных, основополагающих недостатках, хотя достаточно много вопросов и со стороны риэлторского сообщества и со стороны наших партнеров, в частности СМИ, страховых организаций, строительных организаций и т.д.

1) отсутствуют нормы, дающие толкование основным понятиям, таким как:
- посредническая и агентская деятельность;
- риэлтор и агент;
- риэлторская деятельность и профессиональная деятельность по оказанию услуг на рынке недвижимости;
- стандарты и профессиональные стандарты.

К примеру, понятия Риэлтор и Агент, мы можем найти только в Квалификационном справочнике должностей руководителей, специалистов и служащих, который является подзаконным нормативным актом. А мы на сегодняшний день говорим о законе.

В законопроекте полностью отсутствует понятийный аппарат терминов, применяемых в риэлторской деятельности.

А данные термины присутствуют практически во всех статьях законопроекта, что вызывает его спорное толкование и некорректное применение.

А мы понимаем, что обсуждаемый нами законопроект должен стать основным правовым документом, регламентирующим риэлторскую деятельность на рынке недвижимости.

2) К сожалению, мы не находим в законопроекте наиболее применяемые инструменты, выработанные международным и российским риэлторским сообществами практически кровью и потом, и приносящие хороший эффект по организации риэлторской деятельности.

Как пример, на сегодняшний день имеет место в риэлторской практике признание статуса брокера как специалиста высокой квалификации на рынке недвижимости. В законе отсутствует даже само понятие - брокер.

В каждой области экономики есть разделение специалистов по квалификационному уровню. Мы же знаем, что есть электрик 1 разряда, электрик 2 разряда и т.д.

Пока из норм законопроекта не просматривается разделение риэлторов по их квалификационному уровню.

Мы не увидели признание Сертификации АН как профессионального контроля за деятельностью АН на основе установленных стандартов.

3) «В интересах государства, чтобы людям была обеспечена защита» – так изрекли актуальный постулат каждого государства классики римского права.

Граждане должны знать какие услуги им оказываются, чтобы требовать их качественное выполнение.

В законопроекте полностью отсутствует понятие «риэлторских услуг». Услуг, которые должны оказывать риэлторы гражданам.

Имеются лишь ссылки на стандарты и профессиональные стандарты, которые могут принимать СРО по своему усмотрению в регионах, по-разному их толкуя.

Это дает возможность использования данного пробела теми же недобросовестными риэлторами, страховыми организациями, где правила страхования ответственности, утверждаемые сами страховщиками, не будут совпадать с профессиональными стандартами, при определении страхового случая. Что мы и имеем на сегодняшний день. И как результат – отсутствие возмещения убытков гражданам, пострадавшим от непрофессиональных действий риэлторов.

В этом направлении очень показательны как пример, «Основы законодательства о нотариате», где четко прописано нотариальные действия: удостоверения завещания, удостоверение доверенности, выдача свидетельства о праве на наследство, удостоверение сделки и т.д. Все четко и понятно.

Российским риэлторским сообществом также разработаны Национальные стандарты профессиональной деятельности «Услуги брокерские на рынке недвижимости», зарегистрированные в реестре Госстандарта России РОСС RU №И046. 04 РН00 (2002 года). Где дается четкая терминология, перечень услуг, требования к осуществлению риэлторской деятельности и др.

Зачем изобретать велосипед? – это раз.

Второе – принятие законопроекта в данной редакции приведет к отмене этих стандартов (понятие брокера и брокерских услуг в законопроекте –нет), а другого еще не создано.

Как вывод: Государственная задача – защита законных прав и интересов граждан – в законопроекте не просматривается.

4) Отсутствуют статьи о взаимодействии с государственными учреждениями, организациями, нотариусами, с которыми мы постоянно взаимодействуем. Возможность получения информации о правах и объектах в ускоренном режиме; регистрация прав, возникающими в результате сделок только при участи сертифицированных АН и пр.

5) Система органов риэторского сообщества.
Законопроект предлагает следующую иерархию:
Федеральный государственный орган – СРО из 500 агентов физических лиц.
Институциональное публично-правовое объединение саморегулируемых организаций, с непонятными, дублирующими СРО полномочиями.

Сегодня мы имеем:
РГР – СРО каждого региона страны с численностью не менее 25 членов ЮЛ в соответствии с ФЗ «О саморегулируемых организациях».

Что значит СРО из 500 агентов - неуправляемая организация физических лиц, которую с таким количеством членов возможно ли вообще создать.

И как следствие с принятием обсуждаемого нами законопроекта СРБиА и другие региональные организации подлежат упразднению.

7) Должна быть предусмотрена «Риэлторская тайна», по аналогии с нотариальной и банковской тайной.

6) Отсутствие в ст.24 «Заключительные положения» пунктов, где должно:
а) регламентироваться действие существующих законодательных и нормативных актов, стандартов, регулирующих риэлторскую деятельность на время переходного периода;
б) быть признание статусов агента, брокера, добровольной сертификации АН, которые создают своей деятельностью цивилизованный рынок недвижимости и работают как говорят римские классики Ex aequo bono (По справедливости и доброй совести (а не по формальному праву).

В противном случае официально работающее АН становятся на один уровень с дилетантами и ЧР.

К сожалению, сегодня есть риск того, что может быть полностью разрушено то, что создавалось многолетней работой риэлторского сообщества России, стремящегося к созданию цивилизованного рынка недвижимости. И мы погрузимся в еще больший хаос теневого бизнеса.

Вывод:

Необходима серьезная доработка законопроекта, где основной задачей и целью должны являться:
- защита законных прав и интересов граждан России,
- признание риэлторской деятельности как отрасли экономики и отрасли права нашего государства.