Вполне оправданные опасения застройщиков, связанные с ужесточением требований банков как корпоративным, так и к частным заемщикам, сегодня больше выглядят как некое предкризисное пугало. Особенно на фоне сравнений текущего сложнопрогнозируемого периода (осторожный термин одного из алтайских застройщиков) с финансово-экономическим кризисом 2008-2009 годов. Но так ли страшен черт наступающего кризиса для рынка новостроек, как его малюют? В этом разбирался Алтайский строительный портал.

Слишком много построили?

За 9 месяцев текущего года в Алтайском крае введено в эксплуатацию 501,3 тыс. кв. м жилья, что позволило нашему региону занять четвертое место по объемам застройки в Сибирском федеральном округе. Значительная часть из этого объема пришлась на Барнаул, в котором по итогам года должно быть введено 376,6 кв. м. жилой недвижимости. Это на 7 тыс. кв. м больше, чем в 2013 году. По удивительному стечению обстоятельств, неофициальные данные от официальных на этот раз отличаются в большую сторону: застройщики жалуются, что власти запрещают вводить давно уже построенные квадратные метры в эксплуатацию для того, чтобы они вошли в статистику следующего года! Если это так, то очевидно, что чиновники стараются не допустить серьезного ухудшения статистических показателей в следующем году.

Положение же текущего года гендиректор ИСК "Союз" Владимир Отмашкин обозначил достаточно простыми фразами: если весной мели все подряд, то сегодня застройщики отмечают падение спроса на первичном рынке на 10-30%. Впрочем, если обратиться ко все той же статистике по объявлениям, то в структуре предложений в ноябре 2014 года однушек в новостройках больше не стало. По данным гендиректора оценочной компании "Альфа-эксперт" Сергея Бекетова (собранным на основе объявлений на Алтайском портале недвижимости), в ноябре 2014 года однокомнатные квартиры (считающиеся наиболее ходовым и ликвидным товаром) в общей структуре предложений составляют все те же 23%, что и в декабре 2013-го. Объем предложений по двухкомнатным увеличился с 26 до 30%, а трехкомнатные стали предлагать на 3 процента чаще (25% в ноябре 2014 г. против 22% в декабре 2013 г.). Вместе с тем резко уменьшился объем предложений гостинок и малосемеек (в новостройках этот формат жилья называется студиями), с конца прошлого года он упал с 19 до 12%.

Если же говорить о новостройках, то найти продающуюся однушку или ту же студию сегодня крайне сложно, особенно – поближе к центру.

Президент Союза риэлторов Барнаула (СРБ) Марина Ракина это обстоятельство объясняет ожиданием продавцов, надеющихся на рост цен и потому придерживающих весь суперликвид (те самые студии, которые традиционно легко перепродаются). При этом спрос на такую недвижимость остается стабильно повышенным - с учетом незначительного на этот раз сезонного осеннего повышения. Очевидно, что продавцы (включая застройщиков) надеются на перенос в Барнаул той тенденции, которая хорошо заметна в Москве, где показатели по продажам недвижимости в связи с резким падением курса рубля в сравнении с летними показателями увеличились аж на 130%! Таким образом москвичи пытаются сохранить свои деньги. А если учесть, что столичные тенденции до регионов всегда доходят с некоторым опозданием, надежды продавцов отчасти понятны и оправданы. Об этом говорит и президент СРБ, прогнозируя рост желающих купить 1-2-комнатные квартиры за живые деньги. Причем за счет районов Алтайского края, где собран и реализован урожай. Другое дело, что денег в регионе намного меньше, с урожаем в этом году не все радужно, а значительная часть продавцов закладывает в цену недвижимости такую высокую рентабельность, что она становится просто не интересна как для инвесторов, так и для конечных покупателей.

Кто делает погоду на рынке

Вот уж кто точно не пострадает и даже неплохо заработает на стремительном падении курса рубля, так это банкиры. С одной стороны, крупнейшие российские банки, попав в санкционный список, лишились дешевых валютных кредитов, на перепродаже которых они и зарабатывали. Но с другой стороны, очень кстати оказалось падение рубля, на котором банки зарабатывают ничуть не хуже. Благодаря валютному ажиотажу работающие с наценкой от валютного оборота банки непосредственно от падения курса национальной валюты только выигрывают.

Проблем ожидают со стороны заемщиков. Особенно тех, которых принято считать проблемными. Собственно, из-за этого и ужесточились условия кредитования, в том числе – ипотечного. Но и здесь банкиры подстраховались. Как полагает гендиректор ООО "СУ НЗЖБИ" Евгений Клейнатовский, руководство российских банков хорошо усвоило уроки 2008 года, когда из-за разрыва контрактов несколько застройщиков прекратили существование вместе с так и не возвращенными кредитами.

- Основную погоду на местном рынке недвижимости сегодня делают две условные группы покупателей, - рассказывает Алтайскому строительному порталу Клейнатовский. – Первая – это высокооплачиваемые бюджетники (в основном - силовики), к которым можно добавить получателей всевозможных жилищных сертификатов. Вторая – некрупные предприниматели (в том числе риэлторы), имеющие небольшие кредитные линии, позволяющие покупать на этапе котлована несколько квартир с целью перепродажи по завершении строительства. Это те самые перекупщики, которых часто называют спекулянтами, но так или иначе они делают свой бизнес. В основном благодаря банкам, которые не закрывают розничное кредитование, поскольку в отсутствии инфляции и кризисных явлений именно розница является основой заработка кредитных организаций. От крупных корпоративных кредитных портфелей банкиры отказались в 2008 г., потеряв значительные суммы, в том числе и вместе с гибелью крупных застройщиков. Именно поэтому сегодня все плохие кредитные портфели сконцентрированы в сельском хозяйстве, но никак не в сфере строительства: банкиры и застройщики просто боятся слишком глубоко увязать друг в друге. С другой стороны, розничное кредитование, которое банки будут сохранять изо всех сил, продолжает обеспечивать необходимыми ресурсами все тех же перекупщиков, а это значит, что тот пул ставших уже постоянными оптовых покупателей недвижимости не позволит просесть первичному рынку недвижимости. Что до категории бюджетников, то и они не должны пострадать, поскольку государству в современных условиях очень не выгодно отказываться от своих социальных обязательств. А это значит, что те две категории покупателей, которые делают погоду на рынке недвижимости, скорее всего не пострадают. Соответственно и рынок существенно не просядет.

Евгений Клейнатовский также уверен, что в следующем году возможен новый подъем жилищного строительства в стране и крае.

- Банки сегодня хорошо зарабатывают на падении курса рубля, - поясняет эксперт. – Но рано или поздно, как показал опыт прошлого кризиса, рубль нащупает дно, ниже которого падать уже не будет. И вот тогда заработанным на валютных операциях деньгам нужно будет искать другое применение. Обычно они направляются на фондовый рынок, а оттуда уже в реальный сектор экономики. Уверен, что и в этот раз произойдет то же самое, хотя по срокам ориентироваться сложно. Ведь финансовый кризис – это как грипп, каждый раз – новый штамм, на который не всегда действуют прививки, изготовленные на основе уже пережитого вируса.

Пострадают альтернативщики?

Я считаю, что кризис 2008 -2009 г. и тот, о котором говорят как о "надвигающемся", - это абсолютно разные ситуации, - рассуждает коммерческий директор ГК "Партнер" Валерий Петренко. - Если опустить причину возникновения первого, предпосылки к возникновению второго и рассмотреть ситуацию с позиции девелопмента, то она мне видится такой. То, что банки, испытывающие дефицит денежных средств, стали гораздо строже относиться к заемщикам, - факт. Но это отразится на количестве выданных ипотечных кредитах на всех без исключения застройщиках, как с "историей", так и "молодых". Конечно, конкуренция за покупателя возрастет, и одним из главных критериев выбора "квартиры от застройщика" для покупателей помимо цены, характеристик самого объекта станет правовая защищенность дольщика. Принято считать, что, покупая квартиру, потребитель не сильно разбирается в условиях заключаемого им договора. Не все покупатели (исключительно в целях экономии) готовы пользоваться услугами риэлторов или юристов, оценивая свои риски при приобретении жилья. А разбираться надо. Закон о долевом участии в строительстве существует уже давно, и поправки, которые в него вносятся, ориентированы на дополнительную защиту интересов покупателя. И именно этот закон регламентирует порядок привлечения денежных средств в строительство, но его упорно хотят обходить стороной.

Петренко уверен, что в условиях кризиса покупатели будут стремиться любым способом залезть в договор долевого участия (ДДУ), поскольку в этом случае, будь то обычный покупатель или инвестор – защищены ото всех возможных проблем, начиная с банкротства застройщика и заканчивая нарушением сроков строительства. Пострадают от этого те застройщики, которые предпочитают продавать жилье по вексельным и иным альтернативным схемам, встречающимся, кстати, совсем не редко.

Особую роль в регулировании этого процесса Петренко видит за ответственными риэлторами, которые просто обязаны предупреждать обо всех опасностях альтернативных ДДУ схем. Сами же риэлторы предпочитают идти проторенной дорожкой…

Риэлторы отговаривают от новостроек

Неотлаженное транспортное сообщение, отсутствие инфраструктурных объектов, "запробочное размещение" и некие не совсем понятные схемы продаж. Примерно такие "доводы" приводят представители СРБ, отговаривая потенциальных покупателей от приобретения недвижимости на первичном рынке, то есть у застройщиков. Открыто говоря о таких действиях риэлторского сообщества, президент СРБ Марина Ракина одновременно заявляет о твердом намерении наладить с застройщиками тесное взаимодействие.

- Сегодня мы хотим наладить такое взаимодействие с нашими застройщиками, чтобы наша многотысячная армия риэлторов выполняла роль их отделов продаж, - пояснила Ракина. - Чтобы у нас был заключен договор о возмездном оказании услуг, как это уже было до 2008 года, и мы, риэлторы, продавали квартиры от имени строителя, не беря деньги со стороны покупателя.

Идея звучит замечательно и наверняка когда-нибудь будет реализована. Тем более что действующие риэлторы как никто другой разбираются в проведении сделок с длинными цепочками (когда покупатель жилья в новостройке прежде должен продать другое жилье, на которое в свою очередь претендует другой покупатель, также готовящийся продать старую квартиру и т.д.). Только вот, в свете рекомендаций риэлторов, ориентирующих покупателей жилья на вторичный (но не на первичный) рынок недвижимости, позиция президента СРБ похожа на попытку протянуть руку дружбы к застройщику, не опуская при этом кукиш, сложенный из пальцев другой руки.

Реакция строителей на такую позицию вполне очевидна и предсказуема, но как это обстоятельство отражается на покупателях?

Очень плохо.

Вплоть до проклятий в адрес риэлторов, которые насоветовали идти на вторичный рынок из-за того, что у них просто не налажено взаимодействие с застройщиками.

По оценкам гендиректора оценочной компании "Альфа-эксперт" Сергея Бекетова, вторичный рынок недвижимости в Барнауле не менее чем на 70% состоит из квартир, построенных до 80-90 годов, когда решался вопрос быстрого обеспечения жильем населения и применялись совсем другие нормы.

В первый раз покупатель вторички, построенной в этот период, проклинает риэлтора при въезде в такую квартиру, поскольку в то время дома не оборудовались в обязательном порядке грузовыми лифтами. Таскать через этажи негабаритную мебель – то еще удовольствие!

Второе проклятье в адрес риэлтора прозвучит после получения квитанции на оплату услуг ЖКХ. В советское время тепловая энергия стоила копейки, а оплата коммуналки была больше традицией, чем сколько-нибудь реальными тратами. Потому ни о какой энергоэффективности никто не думал, а возможность поквартирной регулировки тепла осуществлялась посредством открывания-закрывания форточки.

Третье и все последующие проклятья будут звучать при каждом новом ремонте – замене устаревших коммуникаций или затоплении от соседей сверху.

С введением института саморегулирования входящие в состав СРО строительные организации разработали для себя стандарты строительства под предстоящее вступление в ВТО (разговоры о котором велись еще с двухтысячных). И за соблюдением этих стандартов следят сами саморегулируемые организации, через специально созданный для этих целей институт кураторов. Энергоэффективность, защищенная и рассчитанная на повышенную нагрузку электрика, требования по сейсмостойкости (Барнаул, как мы теперь знаем, от мощных землетрясений не застрахован) и даже по планировке… узкие коридорного типа прихожки сегодня не встречаются даже в самых маленьких квартирах-студиях.

- У меня нет конкурентов среди застройщиков, - заявил по этому поводу Клейнатовский. – Потому, что у всех строителей один общий конкурент – вторичный рынок со своим морально и физически устаревшим жильем. Уверен, что очень скоро это поймут если не все, то большинство потенциальных покупателей жилья, надеющихся жить в комфортных условиях, либо вкладывать в потенциально продаваемое жилье.

То небольшое затишье, которое сегодня наблюдается на рынке недвижимости (покупатели есть, но продавцы придерживают квартиры, надеясь на рост цен), позволит более спокойно и продуманно подходить к вопросу приобретения жилья как для жизни, так и в рамках инвестирования. А когда это произойдет, риелторам придется-таки идти к застройщикам - на первичный рынок, который до наступающего кризиса без них как-то обходился.

Источник: www.amic.ru